La Corte Suprema anuló por propia iniciativa una resolución de la Corte de Apelaciones de Santiago y emitió una nueva sentencia en un litigio sobre arrendamiento comercial. Estableció que el arrendatario tiene derecho a terminar el contrato de forma anticipada si una prohibición legal le impide ejercer la actividad comercial acordada en el inmueble.
HECHOS DEL CONFLICTO
El conflicto comenzó cuando Coberturas Nacionales, firma que se dedica a fabricar, vender y arrendar domos y tensoestructuras, tomó en arriendo una propiedad en Macul. Al gestionar los permisos municipales requeridos para operar, recibió un dictamen negativo que señalaba que su giro no era compatible con la zona. Ante esto, la arrendataria dio aviso de término anticipado y devolvió el local, mientras que el propietario exigió el pago de las rentas hasta el fin del plazo contratado y otros conceptos derivados del acuerdo.
DECISIONES DE INSTANCIA
El 23° Juzgado Civil de Santiago falló a favor del arrendador en primera instancia. Consideró que el contrato seguía vigente hasta la fecha acordada y que la arrendataria debía pagar las rentas adeudadas según una cláusula que establecía esa obligación en caso de terminación anticipada. También ordenó pagar una multa por mora en una de las rentas y ciertos gastos del inmueble. Además, acogió en parte la demanda reconvencional por daños, al estimar que el arrendador incumplió al entregar un local no apto para el giro pactado.
La Corte de Apelaciones de Santiago revocó en parte este fallo. Señaló que la arrendataria debió verificar antes las restricciones urbanísticas, pues obtener permisos era su responsabilidad. Por ello, rechazó la causal de terminación anticipada, ratificó la condena al pago de rentas y la multa, pero descartó por completo la demanda reconvencional.
ANÁLISIS DE LA CORTE SUPREMA
Al revisar el caso, la Corte Suprema se enfocó en el artículo 1932 del Código Civil, citado por la arrendataria para fundamentar la terminación. Indicó que el debate no debía centrarse en si la inquilina conocía o debía conocer las limitaciones urbanísticas, sino en si estas constituían un defecto en la calidad del inmueble que impedía usarlo para el fin acordado.
El tribunal supremo destacó que esa norma permite al arrendatario finalizar el contrato si el mal estado o la calidad del bien le impiden darle el uso previsto, y que este derecho opera independientemente de si el arrendador conocía el defecto. Agregó que el conocimiento del defecto solo afecta posibles indemnizaciones, no la facultad de terminar el contrato.
DECISIÓN FINAL
La Corte Suprema consideró que el razonamiento de la Corte de Santiago era incompleto, ya que el hecho de que la limitación fuera conocible no era determinante. Lo esencial era verificar si la restricción impedía de manera objetiva el uso del inmueble para el fin acordado por las partes.
Con base en esto, el tribunal de casación estimó que el conflicto debía resolverse según si la limitación urbanística impedía el uso convenido. En su fallo de reemplazo, sostuvo que la calidad del inmueble arrendado incluye no solo sus aspectos físicos, sino también las restricciones jurídicas. Por lo tanto, la prohibición municipal que bloqueaba el giro pactado hacía inviable exigir al arrendatario que continuara con el contrato.
Agregó que las cláusulas en las que la arrendataria reconocía conocer el inmueble y se comprometía a obtener los permisos no cambiaban esta conclusión, ya que la imposibilidad de usar el bien para el fin acordado ya existía al firmar el contrato, y la negativa municipal se confirmó al gestionar las autorizaciones.
Por todo ello, la Corte Suprema determinó que la imposibilidad jurídica de ejercer el giro comercial autorizaba a la arrendataria a terminar el contrato, por lo que su aviso de término no fue un incumplimiento. En consecuencia, rechazó el cobro de rentas de marzo a julio de 2023. Sin embargo, ordenó pagar la renta proporcional por los primeros diez días de marzo de 2023 y mantuvo la multa por la mora en la renta de septiembre de 2022.
Las sentencias de primera instancia y de reemplazo se encuentran disponibles con los roles C-12617-2023, N°8232-2024 y N°59593-2024.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
Acerca del Autor
