La desigualdad en la distribución de espacios comerciales de proximidad en Santiago marca una brecha que se hace evidente al comparar los extremos de la Región Metropolitana. Mientras en Puente Alto cada metro cuadrado útil de strip center debe atender a 91 habitantes, en Lo Barnechea la cifra se reduce a 3,5 personas por metro cuadrado, una diferencia de 26 veces que refleja la concentración de la oferta en el sector nororiente de la capital.
DISPARIDAD EN LA CAPITAL
Según el último informe de Colliers, al cierre del segundo semestre de 2025 el inventario acumulado de strip centers en el Gran Santiago ascendió a 256.620 metros cuadrados útiles. Con los datos del Censo 2024, el promedio metropolitano se ubica en 18,96 habitantes por metro cuadrado. Sin embargo, el indicador presenta fuertes contrastes: además de Puente Alto, la comuna de Santiago muestra una tasa de 75 hab/m2, mientras que Huechuraba anota 3,7 hab/m2, muy cerca de Lo Barnechea.
Matías Bucci, subgerente del Área de Estudios de Colliers, señala que esta correlación entre alta densidad poblacional y baja superficie comercial se condice con la participación de mercado: las comunas con menor cantidad de habitantes por metro cuadrado son precisamente las que lideran en metros cuadrados útiles de strip centers.
PROYECCIÓN DE CRECIMIENTO PARA 2026
Para este año se prevé el ingreso de cerca de 14.000 metros cuadrados útiles distribuidos en nueve proyectos. De ellos, tres ya iniciaron operaciones. Esta cifra representa un incremento cercano al 80% en número de centros respecto a la producción registrada en el segundo semestre de 2025, que fue de 2.993 m2. Al comparar con el promedio anual de los últimos tres años —10.000 m2—, el aumento proyectado alcanza un 40% en superficie ingresada.
La zona sur captará el 27% de los nuevos proyectos, mientras que la participación de mercado consolidada mantiene al sector nororiente en primer lugar con un 31,0% del total. Le siguen la zona norte con 19,1% y la surponiente con 18,9%.
RENTAS Y VACANCIA
La vacancia promedio en el Gran Santiago se redujo a 6,5%, equivalente a una absorción de 2.723 m2. En el sector nororiente, que concentra el 31,0% de la participación de mercado, la superficie disponible alcanzó los 6.954 m2, con una tasa de vacancia de 8,7%. Bucci explica que este nivel se debe a la constante producción y al tiempo necesario para que los centros estabilicen su ocupación.
En materia de rentas, los precios promedio de arriendo registraron un alza: 0,76 UF por metro cuadrado para primer piso y 0,58 UF por metro cuadrado para segundo piso a nivel general. La zona nororiente presenta los valores más elevados de la capital, con 0,87 UF/m2 en el primer nivel y 0,70 UF/m2 en el segundo.
TRANSFORMACIÓN HACIA SERVICIOS
La configuración de los strip centers ha evolucionado para adaptarse a los cambios en el consumo y al avance del comercio electrónico. Bucci sostiene que “el mercado de strip centers ha pasado de ser un retail centrado en productos a uno de servicios, en donde dejaron de depender de tiendas de productos físicos”. Actualmente se incorporan rubros como salud, veterinarias y centros de entrenamiento, servicios que generan visitas más frecuentes en lugar de ocasionales. Si bien el e-commerce ha afectado al sector, la transformación ha permitido que no se vea directamente perjudicado.
Un factor clave para la instalación de estos operadores es el reconocimiento de la firma: los centros buscan marcas conocidas que ofrezcan una experiencia más que un producto, funcionando como anclas del recinto.
VISIÓN DE EXPERTOS
Mauricio Ortiz, director ejecutivo de MO Global Advisors, firma especializada en proyectos y administración de centros comerciales, explicó que el desarrollo de los strip centers en Santiago y el país tiene una fuerte correlación con el nivel socioeconómico y la densidad de población de cada sector. “Las comunas con mayor penetración de strip center son las que están en el eje oriente de la capital donde podríamos mencionar a Las Condes, Vitacura, La Reina y Providencia”, señaló. En contraste, comunas como Santiago Centro, Estación Central, Lo Espejo, El Bosque y Cerro Navia presentan menor desarrollo de este formato debido a la alta presencia de comercio callejero, galerías, malls tradicionales y una mayor informalidad comercial con menor renta disponible.
Nota del Editor: Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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