La participación de los deudores con más de un crédito hipotecario en el total de préstamos para vivienda ha crecido de forma sostenida durante los últimos trece años, según los registros de la Comisión para el Mercado Financiero. Este fenómeno refleja cómo el encarecimiento de las propiedades y el estancamiento de los ingresos han modificado el perfil de los usuarios del sistema financiero, dando mayor peso a quienes adquieren viviendas como inversión.
TASAS DE INTERES Y CONTEXTO ECONOMICO
De acuerdo con información del Banco Central, la tasa de interés promedio de los créditos hipotecarios alcanzó 3,98% en abril de este año, la primera ocasión desde noviembre de 2021 en que se sitúa por debajo del 4%. No obstante, este nivel es inferior al 4,43% que regía en enero de 2013, por lo que el costo del financiamiento no explica por sí solo el cambio en la composición de los deudores.
Es relevante señalar que entre junio de 2014 y diciembre de 2021 la tasa promedio se mantuvo por debajo del 4%.
Luis Opazo, gerente general de la Asociación de Bancos, indicó que la menor cantidad de deudores hipotecarios en los últimos años se debe principalmente a la menor asequibilidad. Agregó que entre 2014 y la actualidad, el precio de las viviendas subió un 137%, mientras que los ingresos salariales crecieron apenas un 91%.
Según Opazo, esta brecha ha entorpecido el acceso al crédito, y el promedio mensual de nuevos préstamos en el último año es un 25% inferior al de 2014.
EVOLUCION POR NUMERO DE CREDITOS
De acuerdo con las cifras del organismo regulador, en abril los deudores con un único crédito hipotecario acumulaban el 67,52% del total de la deuda en esta categoría. Esta cifra es menor al 78,16% registrado en enero de 2013, mes en que la CMF inició esta medición. En el último año, la disminución alcanzó 34 puntos básicos.
En contraste, la deuda de quienes poseen más de un crédito hipotecario pasó del 21,84% en enero de 2013 al 32,48% en abril de 2026, un alza de 10 puntos porcentuales en poco más de 13 años.
Al detallar los datos, los deudores con dos créditos hipotecarios aumentaron su participación de 16,63% en enero de 2013 a 22,2% en abril de 2026, un incremento de 5,57 puntos porcentuales. En tanto, aquellos con tres o más préstamos para vivienda subieron de 5,2% a 10,26%, duplicando casi su peso en el total.
Respecto a los montos, los créditos hipotecarios de entre UF 3.000 y UF 6.000 son los que concentran la mayor parte, con un 35,41% del total en abril. Este tramo también experimentó el mayor crecimiento: en enero de 2013 representaba el 22,28%, lo que implica un aumento de 13,13 puntos porcentuales.
Les siguen los créditos de UF 2.000 a UF 3.000, con un 21,91%, y los de UF 1.000 a UF 2.000, con un 15,21%. Los préstamos entre UF 6.000 y UF 9.000 representan el 11,89%, mientras que aquellos superiores a UF 9.000 alcanzan el 13,59%. Este último grupo casi cuadruplicó su participación, pues en enero de 2013 era de solo 3,6%.
IMPULSO ESTATAL Y SUBSIDIO A LA TASA
La venta de viviendas nuevas se ha visto impulsada recientemente por el programa estatal de subsidio a la tasa de interés, dirigido a propiedades cuyo valor es inferior a UF 4.000. El Banco Central, en su último Informe de Estabilidad Financiera, indicó que dichas ventas crecieron un 18% anual en el segundo semestre de 2025 y un 19% en el primer trimestre de 2026.
Sin embargo, el mismo documento advierte que el índice de precios de las viviendas subió un 2% anual en términos reales al cuarto trimestre de 2025, con un aumento más pronunciado en las viviendas nuevas.
El subsidio, que otorga una reducción de 60 puntos básicos en la tasa, está próximo a agotar los 50 mil cupos establecidos por la ley. Hasta el 22 de mayo, se habían recibido 85.819 solicitudes elegibles, de las cuales 47.569 fueron aprobadas, quedando solo 2.431 cupos.
INVERSIONISTAS Y MERCADO DE ARRIENDO
Luis Opazo también destacó que el menor acceso a vivienda propia ha elevado la demanda de arriendo. Chile es hoy el país de la OCDE con el mayor incremento en la proporción de hogares que arriendan su vivienda.
Opazo señaló que el dinamismo del mercado de arriendo ha atraído a inversionistas individuales que usan créditos hipotecarios como financiamiento. “Hoy un 32% de la deuda en créditos hipotecarios está en manos de deudores con más de un crédito, casi un 10% más que en 2014”, detalló.
Asimismo, los fondos de renta residencial administraron activos que crecieron un 87% desde 2018, y la cantidad de edificios multifamily subió de 5 en 2014 a aproximadamente 150 en 2024, con más de 45.000 unidades en todo el país.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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